贷款失败后的定金之争与法律启示
在当今社会，随着房价的持续攀升，购房已成为许多年轻人，尤其是大学生群体的重要人生规划之一，购房过程中的复杂性和不确定性往往让许多初次涉足的年轻人措手不及，江苏省无锡市新吴区人民法院审理了一起在校大学生小沈因购房贷款失败而要求退还定金被驳回的案件，引发了社会广泛关注，这起案件不仅揭示了购房过程中的法律风险，也为我们提供了深刻的法律启示。
案例回顾
小沈，一名江苏某高校的在读学生，与女友共同看中了无锡市某楼盘的一套商品房，并表达了强烈的购买意愿，在房屋销售人员的介绍下，小沈得知若能有家长作为共同还款人，即使是学生身份也能申请到贷款，这一信息让小沈看到了购房的希望，随即支付了2万元定金，并与开发商签订了商品房认购书。
好景不长，在后续准备签订商品房预售合同的过程中，小沈发现要实现贷款条件并非易事，根据银行要求，作为共同还款人的家庭收入需达到月供的两倍，小沈家庭经过核算后，发现无法满足这一条件，导致贷款申请无望，面对这一突如其来的变故，小沈及其女友认为销售人员在前期介绍时存在欺诈行为，未充分告知贷款的具体条件和难度，遂决定不再继续购房流程，并将开发商告上法庭，要求撤销商品认购书并退还已支付的2万元定金。
法律分析
欺诈行为的界定
在本案中，小沈主张销售人员存在欺诈行为，但法院最终认定销售人员的行为不构成欺诈，根据《民法典》的相关规定，欺诈行为的构成要件包括：一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，关键在于，欺诈行为必须导致对方陷入错误判断并基于此错误判断作出决定。
法院在审理此案时指出，销售人员在小沈购房之初已明确告知了办理贷款所需满足的条件，包括共同还款人的收入要求等，小沈在签订认购书前已对贷款条件有所了解，并非在不知情或误解的情况下做出决定，基于此事实，法院认为销售人员的行为不构成欺诈。
定金的性质与退还
定金作为合同的一种担保方式，其性质具有双重性：定金是合同成立的证明，具有证明合同成立的效力；定金也是合同履行的担保，具有担保合同履行的效力，在本案中，小沈与开发商签订了商品房认购书并支付了定金，这意味着双方已经达成了初步的购房意向，并且定金作为合同履行的担保已经生效。
根据《民法典》的相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
在本案中，由于小沈自身原因（家庭收入不符合贷款条件）导致无法继续履行购房合同，因此其无权请求返还定金，法院最终驳回了小沈要求退还定金的诉讼请求。
案件启示
购房需谨慎，信息要核实
本案提醒广大购房者，在购房过程中应充分了解相关政策和条件，特别是涉及贷款等金融问题时，务必咨询专业人士或银行机构，避免因信息不对称而造成不必要的损失，购房是一项重大的经济决策，需要购房者具备足够的法律意识和风险意识，在签订任何购房相关文件前，应仔细了解并核实所有贷款条件和要求，确保自己的权益得到充分保障。
销售人员应诚信守法
本案也反映出在房地产销售过程中，销售人员应提供准确、透明的信息，以保护消费者的合法权益，销售人员作为开发商与客户之间的桥梁，其言行举止直接关系到客户的购房体验和信任度，销售人员应严格遵守法律法规和职业道德规范，诚信守法经营，为客户提供真实、准确、全面的购房信息和服务。
法律责任与自我评估
本案还强调了法律责任与自我评估的重要性，作为完全民事行为能力人，购房者应对自己的购房行为负责，在签订购房合同前，购房者应认真评估自己的经济实力和还款能力，确保能够按时足额偿还贷款本息，购房者还应仔细阅读合同条款内容，确保自己的权益得到充分保障，一旦签订合同并支付定金后，如因自身原因无法继续履行合同，则可能面临定金不予退还的风险。
大学生小沈的购房经历虽然充满了波折和遗憾，但也为我们提供了宝贵的法律启示和人生经验，在购房过程中，我们应保持理性和谨慎的态度，充分了解相关信息和政策要求；我们也应增强法律意识和风险意识，确保自己的权益得到充分保障，只有这样，我们才能在购房的道路上走得更加稳健和顺利。
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